将房产过户给子女以实现“以房养老”时，主要会面临房产失控、赡养落空和维权困难三大风险。现实中，许多老人因此陷入“房财两空” 的困境。
⚠️ 主要风险分析
你可以通过下表快速了解这些核心风险的具体表现：
1. 房产被出售或抵押
· 风险表现：子女在获得房产后，可能出于自身经济需求（如投资、还债）或家庭矛盾，未经你同意就将房屋出售或抵押。
· 可能后果：你可能会失去唯一住所，面临无家可归的局面。
2. 因子女婚姻变动导致房产分割
· 风险表现：如果子女的配偶在离婚时主张该房产为夫妻共同财产，法院可能支持分割。
· 可能后果：即使你仍在居住，房屋产权也可能部分或全部落入子女配偶手中。
3. 子女不履行赡养义务
· 风险表现：子女在得到房产后，拒绝或不充分履行经济供养、生活照料和精神慰藉等义务。
· 可能后果：养老失去保障，即使通过诉讼追回房产也过程艰难。
4. 未来自身处置房产受限
· 风险表现：失去产权后，你无法再自由出售、抵押房产以应对突发的医疗或养老资金需求。
· 可能后果：需要大额资金时缺乏有效资产，财务弹性降低。
5. 口头约定，维权困难
· 风险表现：仅凭家庭信任口头约定“以房换养”，一旦发生纠纷，缺乏有效证据。
· 可能后果：在诉讼中因举证不足而难以撤销赠与或主张权利。
🛡️ 如何防范风险：关键措施
如果你仍考虑过户，务必采取以下法律措施来保护自己，其核心是 “书面协议+居住权登记”：
1. 签订附义务的书面赠与协议
这是最重要的步骤。协议中必须明确约定：
· 核心义务：将“保障赠与人（老人）在有生之年对该房屋的永久居住权”以及“子女承担赡养义务（具体可包括生活费标准、生病照料等）”作为赠与的前提条件。
· 违约责任：明确约定若子女违反上述义务（如擅自卖房、不赡养），你有权撤销赠与，要求返还房产。
2. 办理居住权登记
仅靠协议不够，必须去不动产登记中心办理正式的居住权登记。一旦登记，居住权就具有物权效力，可以对抗新房主。在上述案例中，老人未登记居住权，是维权曲折的重要原因。
3. 保留关键证据
妥善保管赠与协议原件、办理居住权登记的材料、与子女沟通赡养事宜的记录（如微信、短信、录音），以及赡养费支付凭证等。
4. 了解撤销赠与的法律路径
如果子女违约，你可以依法撤销赠与：
· 法律依据：根据《民法典》第663条，受赠人不履行赠与合同约定的义务或法定赡养义务时，赠与人可以自知道事由起一年内行使撤销权。
· 案例参考：已有法院判决支持老人在子女擅自卖房后撤销赠与、要回房产。
💎 结论与行动建议
将房产过早过户给子女是存在重大风险的养老安排。房产不仅是资产，更是你晚年居住和尊严的保障。
· 优先考虑替代方案：在完全过户前，可以先探索设立 “遗嘱+居住权” 的组合方案，即通过遗嘱将房产留给子女，但同时为自己设立居住权并完成登记。这能在生前牢牢控制居住权。
· 务必签署协议并登记：如果决定现在过户，“附义务的书面赠与合同” 加上 “不动产居住权登记” 是缺一不可的“安全锁”。
